2026 Yılı Aidat Artışları Hakkında Önemli Bilgilendirme: %25,49 Sınırı İddiası ve Yasal Gerçekler

Son dönemde yazılı ve görsel basında, 2026 yılı site ve apartman aidat artışlarının devlet tarafından belirlenen Yeniden Değerleme Oranı (%25,49) ile sınırlandırıldığına dair çeşitli haberler yer almaktadır. Bu haberlerin yarattığı bilgi kirliliği, site yönetimleri ile kat sakinleri arasında gereksiz anlaşmazlıklara zemin hazırlamaktadır.

Pusula Yönetim olarak; şeffaflık ilkemiz gereği, konunun yasal ve mali boyutlarını tüm açıklığıyla sizlerle paylaşmak, “Devletin belirlediği oran” ile “Sitenin gerçek giderleri” arasındaki farkı netleştirmek isteriz.

1. Yüzde 25,49 Sınırı İddiası Neden Hukuken Geçersizdir? Öncelikle belirtmek gerekir ki; kamuoyunda konuşulan %25,49’luk oran, devletin pasaport harcı, ehliyet harcı, trafik cezaları ve damga vergisi gibi kendi alacaklarına uygulayacağı 2026 yılı artış oranıdır.

Apartman ve site aidatları ise bir “vergi” veya “harç” değil; özel mülkiyet alanlarının korunması, temizlenmesi ve güvenliğinin sağlanması için yapılan hizmet alım bedelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri açıktır: Aidatlar, devletin belirlediği bir orana göre değil, sitenin yaşamını sürdürebilmesi için zorunlu olan gerçek giderlere göre belirlenir. Dolayısıyla, site aidatlarında kira artışlarında olduğu gibi (geçmişte uygulanan %25 kuralı vb.) bir “tavan sınır” uygulaması bulunmamaktadır.

2. Aidat Artışını Belirleyen Gerçek Kriterler Nelerdir? Bir sitenin aidat bütçesi (İşletme Projesi), keyfi kararlarla değil, piyasa gerçekleriyle oluşur. 2026 yılı aidatlarını etkileyecek temel maliyet kalemleri şunlardır:

• Personel Giderleri (%70-80 Etki): Site bütçelerinin en büyük kalemi; güvenlik, temizlik ve teknik personelin maaşlarıdır. Asgari ücrete gelecek zam oranı, doğrudan aidatlara yansımaktadır. Personel maaş artışının %25,49’un üzerinde gerçekleştiği bir senaryoda, aidat artışını bu oranda sınırlamak, personelin işten çıkarılması veya güvenlik hizmetinin aksaması anlamına gelir ki bu da sürdürülebilir değildir.

• Enerji ve Sarf Malzemeleri: Ortak alan elektrik, su, doğalgaz faturaları ile havuz kimyasalları, temizlik malzemeleri ve teknik bakım parçaları, enflasyon oranında artış göstermektedir.

• Bakım ve Onarım: Asansörlerin aylık bakımları, yıllık kontrolleri, jeneratör ve hidrofor bakımları döviz veya piyasa endeksli artış göstermektedir.

3. TBMM’deki Kanun Teklifi Ne Anlama Geliyor? Meclis gündeminde olan ve “fahiş aidat artışlarını engelleme” amacı taşıyan yasa tasarısı, aidatlara kesin bir üst sınır getirmemektedir. Tasarıdaki düzenleme şudur:

• Eğer bir site yönetimi, henüz Genel Kurul (toplantı) yapmamışsa ve yeni bütçe onaylanmamışsa; geçici olarak toplayacağı “aidat avansını” en fazla Yeniden Değerleme Oranı kadar artırabilir.

• Ancak bu durum sadece Genel Kurul yapılana kadar geçerlidir.

• Kat Malikleri Genel Kurulu toplandığında; sitenin gerçek giderlerine dayalı olarak hazırlanan İşletme Projesi görüşülür ve oylanır. Genel Kurul’da kabul edilen bütçe, oran ne olursa olsun (%25,49’un üzerinde olsa dahi) kesinleşir ve hukuken bağlayıcı hale gelir.

Sonuç Olarak; Pusula Yönetim olarak amacımız aidatları artırmak değil; yaşam kalitenizi, güvenliğinizi ve mülk değerinizi korumaktır. 2026 yılı aidatları; yasal mevzuata uygun şekilde, piyasa koşulları ve asgari ücret artışları dikkate alınarak, tamamen gerçek maliyetler üzerinden hesaplanacak ve Kat Malikleri Genel Kurulu’nun onayına sunulacaktır.

Yanlış bilgilendirmelere itibar etmemenizi rica eder, huzurlu günler dileriz.

Pusula Yönetim